都市計画区域内の市街化調整区域における住宅等の建築や売買等について

住宅等の建築や売買等（以下、「開発行為」と言う。）を一定の規模を超えて行う場合は、都市計画法に基づき許可が必要になります。

（市街化区域：1,000平方メートル以上、市街化調整区域：すべて（許可可能なものには条件あり））

市街化調整区域は開発行為が制限される区域ですが、一定の要件を満足することで、許可される場合があります。

許可等の主な要件

▶都市計画法第34条【立地基準】の規定により許可対象となる建築物等

　事前協議が必要になります。

　　(1)市街化調整区域内に居住している者に対する公共公益施設（社会福祉施設・医療施設・学校など）、
　　　日常生活に必要な物品を販売、加工、修繕等を行う店舗（飲食店・衣料品店・コンビニ・薬局・理髪店）など

　　(2)鉱山資源・観光資源等の有効な利用上必要な建築物等

　　(3)温度・湿度・空気等について特別の条件を必要とする建築物等

　　(4)農林漁業用施設・農林水産物の処理、貯蔵、加工に必要な施設等

　　(5)農林漁業等活性化基盤施設等

　　(6)中小企業の事業の共同化、集団化のための建築物等

　　(7)既存の工場と密接な関連を有する建築物等

　　(8)危険物の貯蔵、処理に関する建築物等

　　(8)-2災害区域等内の建築物等に代わるべき建築物等

　　(9)特殊な建築物（沿道サービス施設等）
　　　…ドライブインやコンビニで、一定の駐車スペース、休憩スペース、トイレ等を有している施設
　　　…ガソリンスタンド（水素ステーションも含む）

　　(10)地区計画又は集落地区計画区域内の開発行為

　　(11)市街化区域に近接する地域内で、条例で指定された区域内における開発行為

　　(12)条例で定める市街化の促進のおそれ等がないと認められる開発行為
　　　…分家住宅、収用対象事業による移転（市街化調整区域から市街化調整区域への移転）、地区集会所等

　　(13)既存権利行使のための建築物等

　　(14)知事があらかじめ開発審査会の議を経た開発行為
　　　　以下の「福島県開発審査会基準」に掲げる建築物等
　　　　（許可までに、通常の審査のほか、福島県開発審査会での審査が必要になります。）

　　　第1号　収用対象事業の施行による移転
　　　第2号　社寺、仏閣、納骨堂等
　　　第3号　既存事業に従事する者の住宅、寮等
　　　第4号　敷地の拡張
　　　第5号　有料老人ホーム
　　　第6号　既存集落内における自己用住宅
　　　第7号　大規模既存集落内における自己用住宅等
　　　第8号　地域振興を図る市町村における技術的先端型業種工場等
　　　第9号　指定沿道等における大規模流通業務施設
　　　第10号　介護老人保健施設
　　　第11号　既存の権利を期限内に行使できなかった者に係る自己用住宅
　　　第12号　農家住宅から一般専用住宅への用途変更
　　　第13号　農家民宿
　　　第14号　災害危険区域等に存する建築物の移転
　　　第15号　公共公益施設（社会福祉施設、医療施設、学校）
　　　第16号　東日本大震災等激甚災害における被災建築物の移転
　　　第17号　既存建築物の用途変更
　　　第18号　農産物直売所
　　　第19号　太陽光発電設備又は風力発電機の付属施設
　　　第20号　地域コミュニティの維持・再生等に資する空家の用途変更

※売買等により建築行為を伴わずに用途が変更する場合も許可が必要になる場合があります。

※詳細は「福島県開発審査会基準 [PDFファイル／222KB]」をご参照ください。

都市計画法の許可が不要なもの（抜粋）

　建築確認申請前に都市計画法施行規則第60条の証明等が必要です。

▶農林業用施設のための開発・建築行為

　・農業用物置、農家住宅、野菜・果物集荷施設、畜舎、育苗施設などが該当になります。

　・配送、卸売業務など商業活動は該当になりません。

▶公益上必要な施設のための建築物の開発行為

　・鉄道施設、図書館、公民館、発電所などが該当になります。

　・有料老人ホームや小中学校など、一部公共的施設は該当になりません。

▶車庫や物置など住宅等の付属的建築物

　・規模や建築主によっては許可不要にならない可能性もあります。

　・床面積や築造面積が、10平方メートル以内の増築の場合も該当します。

　・市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場などを
　　建築する場合、延べ面積が50平方メートル以内で、開発区域が100平方メートル以内である建築物の新築も該当します。

▶昭和45年10月15日の都市計画区域区分（以下、「線引き」という。）以前に建築された
市街化調整区域内の自己用一戸建て住宅（以下、「線引き前住宅」という。）について

居住者の変更（住宅の売買）

　　線引き前住宅の居住者の変更（住宅の売買）は、都市計画法に基づく許可を必要としません。

線引き前住宅の再建築

線引き前住宅を除却し、従前と同一敷地内において同一の用途・構造の建築物の再建築を行う場合は、改築後の床面積が従前の床面積の1.5倍又は280平方メートル以下であれば、都市計画法に基づく許可を必要としません。

　※線引き後に敷地を拡張した場合や都市計画法に基づく許可を受けて改築等を行っていた場合等、条件によっては
　　許可を要します。

線引き前住宅がすでに除却されている場合、前述の条件のもと、以下の要件にすべて該当する場合に限り、都市計画法に基づく許可を必要としません。

　 なお、除却後の経過した期間の長さは問いません。

　◆ 再建築を予定している敷地に線引き前住宅が建築されたていたことが登記事項証明書等により確認できること。

　◆ 再建築を予定している敷地が市町村の固定資産課税台帳に記載されており、課税地目（現況地目）は原則として宅地で賦課されていること。

　◆ 再建築を予定している敷地は線引き以後、不適法に土地の拡張や分割が行われていないこと。

　◆ 再建築を予定している敷地は線引き以後、都市計画法上の許可を受けていないこと。

　　　（線引き後に土地の拡張が適法に行われている場合、都市計画法上の許可を受けているものとみなされます。）

不動産会社が線引き前住宅等を取得する場合

　　　線引き前住宅やその敷地について、不動産会社による取得・売却・再建築が可能であり、都市計画法に
      基づく許可を必要としません。（不適法な経過がある場合は除く）この場合、自己用住宅として売却され
     ることが条件になります。なお、不動産会社自ら再建築することも可能です。

事前相談について

市街化調整区域で建築物等の建築又は用途変更、売買等を検討している方は、事前に下記の窓口までご相談ください。

ご相談の際には、以下の資料をご持参ください。

土地・建物の（閉鎖）登記事項証明書（登記簿謄本）	福島地方法務局で取得可能
公図の写し
土地利用計画書（配置図）案（あれば）　等	建築物等の用途や規模がわかるもの

▶問合せ・相談窓口
▶許可申請窓口

　国見町役場　建設課管理係
  〒969-1792　福島県伊達郡国見町大字藤田字一丁田二1番7
　電話　024-585-2972

　福島県県北建設事務所 行政課
　〒960-8670　福島県福島市杉妻町2番16号　
　電話　024-521-2498

都市計画法に基づく開発許可や建築許可の申請様式について

福島県のホームページをご参照ください（https://www.pref.fukushima.lg.jp/sec/41370a/sousou-kaihatu.html＜外部リンク＞）

市街化調整区域における建築等のＱ＆Ａについて

市街化調整区域では、なぜ一般住宅や事務所等が建てられないのですか	市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。 都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的とした法律であり、人口や建築物が一定程度集中している地域を都市計画区域として定め、その中で、無秩序な乱開発の防止や計画的な市街化を図るため、市街化を促進する「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」に区分しています。市街化調整区域は、市街化の促進に繋がらない用途を限定して立地を認めることで、秩序あるまちづくりを担保する役割があります。 そのため、一般住宅や不特定多数を対象とする店舗・事業所などの用途は、立地により周辺の市街化を促進するおそれがあることから、原則として市街化調整区域では立地が認められていないこととなっています。
国見町の都市計画区域を教えてください。	以下の図面をご参照ください。 「都市計画区域図1/10000 [PDFファイル／12.55MB]」 「用途区域図(市街化区域)1/2500 [PDFファイル／12.79MB]」
親等が所有する土地で住宅（分家住宅）を建築することは可能ですか。	「申請者に関する要件」、「土地・建築物に関する要件」、「本家に関する要件」「建築物に関する要件」を全て満たした場合に限り、許可を受けた後、建築等が可能となります。
空き地（更地）を購入又は賃借して住宅を建築することは可能ですか。	建築主や建築場所などによっては、都市計画法の許可等を受けて建築が可能となる例はありますが、立地基準に該当しない住宅は建築不可となります。 なお、線引き前から住宅が建築されている敷地（解体済みでも可）は、都市計画法の許可を受けずに建築できる可能性があります。
相続を受けた住宅を第三者に売却又は賃貸することは可能ですか。	都市計画法は、売買及び賃貸そのものを規制するものではありませんが、細かな用途規制がありますので、購入者又は賃借人が使用したい用途では使用できない場合があります。 ・売却の場合 線引き前から住宅がある場合、線引き前からある住宅を建て替えしている場合、線引き以降に開発許可等を受けて建築している住宅、属人性がある住宅等、条件によって売却が不可能な場合がございますので、事前にご相談ください。 ・賃貸の場合 自己用住宅を賃貸住宅とする場合、都市計画法による用途変更の許可が必要となります。
空き地（更地）を購入又は賃借して事業用途の建築物（店舗・事務所・倉庫・車庫など、プレハブを含む）を建築することは可能ですか。	立地基準に該当する店舗（サービスの内容が市街化調整区域に居住する方を対象とすると認められるもの等）や事業所等（社会福祉施設、医療施設など）であって、各種要件を満たし、許可を受ければ建築することが可能です。 なお、プレハブなどの簡易な構造であっても、事業用で使用される倉庫・車庫などは、設置又は建築が不可となる場合があります。（一時的な使用目的のための仮設建築物を除く）
既存建築物（空き店舗や空き事務所など）を利用（購入又は賃借）して、新規に事業を行うことは可能ですか。	従前に使用されていた用途及び同種事業であれば、用途変更の手続きは不要となる可能性はありますが、既存建築物の建築経過等によっては、使用者等に制限がかかる場合があります。また、従前に使用されていた用途と異なる場合や、用途は同一でも事業が異なる場合等は、用途変更の手続きが必要となる場合があります。 なお、自己用建築物から賃貸用建築物（自宅→貸家、自己所有事務所→貸事務所など）への変更も、用途変更の対象となりますが、賃貸物件とすることの合理的な理由に加え、借りる方が限定又は決定している場合でなければ手続きができません。
用途変更はどのような基準で審査されますか。	用途変更に当たっては、建築されてから現在に至るまでの経過で、不適切な使用が確認されたものや、許可受人と建築主が別な方であった場合など、適切な使用が認められない場合は、用途変更の手続きができない場合があります。 また、住宅用途から事業用途、事業用途から住宅用途への用途変更については、原則不可となります。 なお、審査の基準については、福島県開発審査会基準 [PDFファイル／222KB]第12号および第17号をご参照ください。

主な関係法令について

　都市計画法に基づく開発（建築）許可以外にも、それぞれの法令に基づく許可や届出が必要な場合があります。

関係法令等	許可（届出）の必要な行為
農地法	農地を農地以外の用途に転用する場合
森林法	地域森林計画の対象となっている民有林における開発行為
国土利用計画法	一定の面積以上の土地について、売買などの取引を行った場合 ・市街化区域にあっては、対象面積が2,000平方メートル以上 ・市街化区域を除く都市計画区域にあっては、対象面積が5,000 平方メートル以上 ・都市計画区域外の区域にあっては、対象面積が1ヘクタール以上
大規模土地利用事前指導要綱	(1) 5ヘクタール以上の開発行為 (2) 開発区域内に農地法第4条又は第5条の規定に基づく農地転 用許可を要する4ヘクタールを超える農地を含む開発行為
建築基準法	建物や工作物を建築する際に、建築確認等の申請が必要。 開発(建築)許可が不要であっても、建築行為となる場合は、都市計画法施行規則第60条に規定する証明の添付が必要。
宅地造成及び特定盛土等規制法	宅地造成等工事規制区域及び特定盛土等規制区域内において、宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積に関する工事を行う場合 　※国見町は、ほとんどの地域が「宅地造成等工事規制区域」に該当します。
文化財保護法	(1) 法又は条例等に基づき指定・登録等が定められた文化財及び埋蔵文化財の現状に 　何らかの変更を及ぼす一切の行為 (2) 周知の埋蔵文化財包蔵地における土木工事等の行為 (3) 直接に現状を変更するものではないが、その保存に何らかの形で影響を与える行為
福島県景観条例	土地の区画形質の変更(水面の埋立て又は干拓を含む。）で、変更に係る土地の面積が3,000平方メートルを超えるもの又は高さが5ｍかつ長さ10ｍを超える法面（擁壁が設置される部分を含む。）を生じるもの
大規模小売店舗立地法	店舗面積の合計が1,000平方メートルを超える一つの建物内において、小売業を行おうとする場合
福島県商業まちづくりの推進に関する条例	店舗面積の合計が8,000平方メートル以上の特定小売商業施設を新設する場合 （既存の建物の増築又は用途の変更により増加する店舗面積が8,000平方メートル以上になる場合を含む。）
土砂災害防止法	土砂災害防止の観点から、土砂災害特別警戒区域において、土砂災害防止法第9条第2項の制限用途に該当する開発行為を行おうとする場合（特定開発行為の制限）
国見町立地適正化計画	「居住誘導区域外で一定規模以上の行為を行う場合」や 「都市機能誘導区域外で一定規模以上の行為を行う場合」